Tajkunska pravila

Umesto pred Ustavnim sudom, kako je to bilo sa prvim pokušajem da se zakonski uobliči i legalizuje neophodna konverzija prava korišćenja zemljišta u pravo svojine nad njim, ovaj drugi mogao bi se pored pomenutog suda naći i na stolu međunarodnih instanci i Evropske komisije. Tako barem preti Mile Antić iz Mreže za restituciju, nezadovoljan nedavno usvojenim zakonskim rešenjem kojim se, po njegovim rečima, ponovo legalizuje pljačka državnog zemljišta.

Nezadovoljstvo onih koji štite prava ljudi kojima je zemlja nepravedno nacionalizovana nakon Drugog svetskog rata, te tvrdnje dela opozicije da je predloženo zakonsko rešenje u suprotnosti sa Ustavom, ali u skladu sa interesima lokalnih tajkuna, nije, međutim, zaustavilo prošlonedeljno usvajanje popularnog Zakona o konverziji. U oštroj polemici u skupštinskim klupama, te međusobnim optužbama SNS-a i DS-a oko toga ko je kada i koliko podupirao tajkunske interese, vlast, ovoga puta u liku ministarke građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Zorane Mihajlović, branila se argumentima da je zahvaljujući prethodnom pokušaju konverzije, koju je 2009. propisala vlada Mirka Cvetkovića, blokirana izgradnja i investicije i urađena samo jedna konverzija u Beogradu, a sve to zbog politike i poslovnih interesa DS. Tadašnja vlast za nju ima slične argumente. Ovakav zakon u interesu je domaćih tajkuna, među kojima oni posebno prepoznaju Milana Beka i Luku Beograd, kojima će ovakav zakon omogućiti da za džabe postanu vlasnici hiljada hektara građevinskog zemljišta koga su se u procesu privatizacije dokopali kupujući srpska preduzeća.

I upravo ovu, samo jednu od mnoštva privatizacionih grešaka, vlast predvođena demokratama pokušala je da ispravi 2009. godine, usvajanjem Zakona o planiranju i izgradnji, čiji je konverzija bila sastavni deo. I dok su se tajkuni i investitori, na koje se konverzija uz plaćanje naknade odnosila, bunili kako je ovo duboko nepravedno po njihov džep, jer su prilikom kupovine preduzeća uredno platili kupoprodajnu cenu, vlast je svoju nameru opravdavala upravo ispravljanjem ranije učinjenih grešaka. Naime, kako je zemlja još od posleratnog perioda državna, pa taman da se na njoj nalazi i privatna kuća i društvena fabrika, preduzeća su u privatizaciji prodavana kao da lebde u vazduhu a ne stoje na temelju položenom na zemlju koja je državno vlasništvo. I pošto se zemlja nije mogla otuđiti, njena vrednost se prilikom prodaje nije ni računala.

Kada je postalo više nego očigledno da su neka preduzeća prodata po cenama nižim od tržišnih, vlast se dosetila da tada nenaplaćenu cenu zemljišta naplati naknadno, zakonom iz 2009. koji je propisao da vlasnici preduzeća stečenih u privatizaciji mogu postati vlasnici zemljišta koje tom preduzeću pripada samo ukoliko konvertuju pravo korišćenja u pravo svojine i za to plate tržišnu cenu. Takav propis, koji je podrazumevao da se naknada za konverziju umanji za cenu koju je privatizacioni vlasnik već dao za preduzeće, osporio je nekoliko godina kasnije Ustavni sud, pod obrazloženjem da je umanjenje cene nedopustivo i da se državna zemlja ne može otuđivati pod takvim uslovima. Rezultat tog propisa je jedna izvršena konverzija u Beogradu, mnoštvo pokušaja da se ovo pravo ostvari zaustavljeno kod javnih pravobranilaca čiji je posao bio da zaštite državnu imovinu i ne dozvole konverziju ispod tržišnih uslova. I naposletku, zaustavljanje investiranja i gradnje s obzirom na to da je konverzija bila neophodan uslov da se dobiju dozvole potrebne za gradnju novih objekata ili proširenje postojećih.

Takve greške poslužile su novim vlastima, preciznije nekima od njih, da najpre zagovaraju besplatnu konverziju za sve, preko pokušaja da se načini zakon koji bi omogućio pojedinim učesnicima u privatizaciji da plate samo 20 ili 30 odsto od ukupne tržišne cene, do nedavno usvojenog zakonskog rešenja za koje vlast tvrdi da je pravedno i da će pokrenuti zaustavljeno investiranje i gradnju, a opozicija da je neustavno i tajkunsko.

A šta ono zapravo propisuje? Balša Božović, poslanik Demokratske stranke u republičkoj skupštini, podseća da je Ustavni sud već osporio ondašnje odredbe zakona koje su nudile popust subjektima konverzije. Najsporniji član ovog zakona je član 8. kojim se omogućava besplatna konverzija za izgrađeno građevinsko zemljište. Treba li naglašavati da je 80 odsto zemljišta koje je predmet konverzije izgrađeno, što znači da će država tajkunima pokloniti 1,4 milijarde evra, kaže za NIN Božović i dodaje da je još spornija odredba koja subjektima konverzije nudi mogućnost da umesto prava svojine zakupe državnu zemlju na 99 godina. Drugim rečima, konverzija je omogućena bez naknade za izgrađeno zemljište, a to malo zemljišta što je neizgrađeno tajkuni će zakupiti da bi stekli uslov za gradnju, a kada kasnije izgrade objekat dobiće opet mogućnost da konvertuju u svojinu bez plaćanja naknade, jer je zemljište izgrađeno. Zakonom se ne propisuje ni rok u kome konverzija mora da se završi, a pritom se nudi mogućnost zakupa, što govori da je zakon napravljen da se tajkunima omogući da dobiju državno zemljište u svojinu i izbegnu plaćanje naknade, kaže on za NIN.

I zaista, novousvojeni zakon propisuje da će se naknada za konverziju plaćati po tržišnim uslovima, ali, naravno, uz mnogo izuzetaka. Najpre, pravo na umanjenje imaju oni u siromašnim i nerazvijenim sredinama, oni koji imaju sudsku odluku da su već platili pravo na korišćenje te zemlje nad kojom žele da steknu svojinu, ali će se iz plaćanja naknade izuzeti i zemljište koje se nalazi ispod objekta, odnosno ono koje pripada objektu za redovnu upotrebu. Uz sve to, plaćanje naknade može biti jednokratno ili na 60 mesečnih rata, a onaj ko se odluči da svoju obavezu izmiri odjednom ima pravo na 30 odsto popusta.

Nebojša Nešovanović, iz agencije DŽons Leng Lasal, kaže za NIN da uprkos ovim popustima usvojeni zakon nudi mogućnost da se nastave investicije i gradnja. Moramo priznati da je usvojeni propis imao mnoga ograničenja - odluku Ustavnog suda, Zakon o kontroli državne pomoći na kojem je insistirala EU, zahteve Mreže za restituciju, interese subjekata konverzijeOvo je neko kompromisno rešenje koje ima za cilj da omogući investitoru za gradi, a onda da kroz svoj rad plaća državi poreze i ostale obaveze. Suština je da se mora promeniti postojeća logika da od ulagača tražiš da unapred sve plati, pa tek onda da gradi, kaže Nešovanović za NIN.

Komentarišući kritike opozicije, ovaj stručnjak za nekretnine i investicije kaže da ne veruje da će domaći privrednici i ekonomska elita graditi u meri u kojoj će to raditi stranci. Kočenje investicija zbog konverzije upravo je odgovaralo domaćim biznismenima. Oni nisu imali pravu konkurenciju, koju mogu da dobiju kada se ta izgradnja odblokira.
Osim mnogih popusta i izuzetaka za koje ne znamo koliki će tačno biti, jer zakon to ne precizira, novi propis zaobilazi i javne pravobranioce, koji su u prethodnom zakonskom rešenju bili glavna brana konverziji ispod tržišne cene, pa su u igri ostali samo nadležni za imovinsko-pravne odnose.

Hoće li tajkuni i ostali investitori pohrliti da konvertuju pravo korišćenja u pravo svojine ili će se sve meriti jednocifrenim brojem, baš kao i prilikom prvog pokušaja? Koliko će ih to koštati? Da li će ovaj zakon, kao što to tvrdi vlast, doprineti novom talasu investiranja ili će ulagače da zaustavi neka druga prepreka, ako im je očigledno omogućeno da ovu trku započnu sa bolje startne pozicije.