Cene kvadrata neće u rikverc

Prognoze o mogućoj recesiji sve su učestalije, a MMF je u julskoj prognozi oštro smanjio procene rasta svetske ekonomije i za ovu i za narednu godinu. Iako zvaničnih potvrda još nema, i Srbija bi ovu godinu mogla da završi sa manjim rastom od planiranih 3,5 odsto. Ali, uprkos sve težoj ekonomskoj situaciji i sve većoj neizvesnosti, Kaća Lazarević, agent za promet nepokretnosti i suvlasnica istoimene agencije, za NIN kaže da ne očekuje skoro smirivanje cena nekretnina, iako se cena kvadrata u Beogradu kreće od 2.500 pa do više od 4.000 evra. U prilog tome navodi da cene godinama vrtoglavo rastu, ali je potražnja za stanovima i dalje prilično velika. Kako to da ni rastuća neizvesnost, ni dvocifrena inflacija, ni rast kamatnih stopa ne utiču na smanjenje tražnje, a time i pad cena kvadrata? Kod nas je sve uvek suprotno, retko kada ekonomske prilike direktno utiču na naše tržište nekretnina. Ne mislim da će ovako visoke cene, koje su otišle u nebesa, trajati večno, ali ne mislim ni da će se skoro smiriti. Posle tihe pauze i slabijeg prometa od polovine maja do polovine jula, opet se tražnja poslednje dve nedelje zahuktala, što me je prilično iznenadilo. Pojavio se veliki broj specifičnih kupaca, mahom iz dijaspore, koji imaju između 40 i 50 godina, stekli su kapital u inostranstvu i sada bi da ga ulože u nekretninu u Srbiji, Beogradu, kako bi je najpre izdavali, a po povratku u zemlju u njoj i živeli. Oni su izbirljivi, znaju tačno šta traže, obično biraju staru gradnju u užem gradskom jezgru, ali ne žele da plate kvadrat više od 3.000 evra. NJihovi budžeti su između 250.000 i pola miliona evra. Problem je što takvih stanova nema previše u ponudi, a moja agencija je samo u poslednjih nedelju dana dobila šest takvih kupaca. Tu su, opet, i uspešni ljudi iz Švajcarske, Francuske, Dubaija i Emirata, koji se takođe, u poslednje vreme, interesuju za nekretnine u Beogradu, a pošto su prilično neupućeni u postupak kupovine, onda angažuju agencije i advokate. A šta je sa Rusima i Ukrajincima? Beogradom šeta mnogo i jednih i drugih, ali još uvek razgledaju, manje kupuju. Najpre su, kada je sukob počeo, zakupljivali, a u poslednje vreme počinju i da kupuju. Rusi, Ukrajinci i naši ljudi iz dijaspore su novina na našem tržištu, toga ranije nikada nije bilo. Uz to, sve je više naših ljudi koji žele da kupe stan van Srbije i posebno im je zanimljiv Trst. Oni uglavnom traže stanove koji koštaju od 50.000 do 70.000 evra i kod nas se raspituju kako da obave kupovinu i transferišu novac. Šta je tačno drugačije nego što je bilo ranije? Nije ranije bilo toliko interesovanja naših ljudi iz inostranstva koji imaju ozbiljan kapital i žele da kupe stan u centru grada, obično u kraju u kom su živeli pre nego što su napustili zemlju. Iako ne planiraju odmah da se vrate, odlučuju da kupe stan kako bi, uz sve mane koje imamo, jednog dana ipak došli ovde da žive. Drugo, sada se praktično ne grade mali stanovi i njih nema u ponudi. Kreditni kupci, takođe, skoro da i ne postoje, uglavnom se kupuje za keš. I traže se veliki stanovi, luksuzni kompleksi. Kad neko dođe sa 100.000 evra, praktično nemamo šta da mu ponudimo. Nestala je mala gradnja, jer je nestao i srednji sloj. Ostao je na tržištu samo mali, izuzetno bogat sloj ljudi koji raspolažu ogromnim novcem i mogu da kupe nekoliko stanova bez ikakvih problema. Znači li to da ne možemo da očekujemo ni skoro smirivanje cena? Kada bismo razmišljali logično, na osnovu ekonomske situacije, rata i sa njim povezane krize, to bi bilo logično, ali ne mogu to da tvrdim, jer mi situacija na terenu govori nešto sasvim drugo. Evo, pre nekoliko dana sam pokušala da nađem stan za klijenta do 300.000 evra u Beogradu na vodi. I saznala od agencija koje rade tu lokaciju, da je tamo izuzetno teško naći stan koji košta manje od 400.000 evra. U kojoj je meri Beograd na vodi napravio pometnju na našem tržištu nekretnina? Beograd na vodi je tržište za sebe, kao poseban grad, ali ne mogu da kažem da je uticao presudno na tržište i da je izazvao poremećaj. Poseban je u smislu što njega radi strana kompanija, oni imaju uspešan prodajni tim, neke agencije sa kojima sarađuju i tu je stvar krajnje specifična. Ali, mislim da ni oni sami nisu bili svesni kolika će biti potražnja za stanovima u tom kompleksu. I profil kupaca je drugačiji, oni te stanove kupuju statusno i potražnja za njima je izuzetno velika. Često se kupuju već u izgradnji, jer postoji poverenje kupaca da će stanovi biti završeni. Kada kažete da nema srednjeg sloja, to onda govori da se situacija u poređenju sa onom od pre deset ili više godina prilično promenila. Ranije su se gradili mali stanovi, a danas oni gotovo da ne postoje. Velikim investitorima se ne isplati da grade male stanove, a kupaca za stanove koji oni grade ima i više nego što je ponuda. Novina su, na primer, i ti luksuzni kompleksi kojih ima najviše na Novom Beogradu, ali i u starom gradskom jezgru. U pitanju su stanovi velike kvadrature i visokih cena. A kada se izmaknemo iz Beograda, šta se dešava u ostatku Srbije? Da li i tamo postoji velika tražnja za skupim stanovima? Novi Sad gotovo da prati beogradski trend, solidna je tražnja i u Nišu, Kragujevcu, Subotici, Pančevu, a što više idete ka jugu Srbije, situacija se menja. Nažalost, svi žele da žive i rade u Beogradu, i osim što imamo raslojavanje, imamo i sve veće razlike u životnom standardu i kvalitetu života u Beogradu i ostatku zemlje. Činjenica je da su nekada luksuzne i skupe stanove kupovali uspešni sportisti ili poneki biznismeni, a danas imate sloj ljudi koji rade izuzetno dobro plaćene poslove - IT stručnjaci, menadžeri u multinacionalnim kompanijama, naši uspešni ljudi koji rade u inostranstvu – i oni imaju kapital za kupovinu takvih stanova. Da li je to razlog zbog kojeg ljudi sve manje uzimaju stambene kredite? Kreditnih kupaca je sve manje, doskoro ih je bilo 25 odsto, dok je 75 odsto onih koji kupuju za keš, a sada ih je samo 12 odsto. Pritom, kamatne stope su ponovo počele da rastu i bojim se da će i to uticati da ih ni ubuduće ne bude više. I zatišje na tržištu, koje je trajalo dva meseca, verovatno je posledica trenutnog straha od rata i neizvesnosti, ali se ljudi koji imaju kapital i u krizna vremena odlučuju upravo za nekretnine, jer je ovde svaki drugi vid ulaganja rizičniji. Šta se dešava sa zakupom stanova? I tu su cene porasle. Cene zakupa su se duplirale. Čak ima i više prometa sa zakupom nego sa prodajom stanova. Dosta je stranaca, Rusa i Ukrajinaca, koji traže da zakupe stanove u Beogradu. Pa, pogledajte, garaže koštaju između 25.000 i 45.000 evra, to je zaista preskupo. Ali, kao što nemamo gotovo nikakve normative koji investitora ograničava u pogledu strukture izgradnje i nameće mu obavezu da ima i male i velike stanove, tako je i sa garažnim mestima. Nije normalno da platite stan 200.000 evra i da platite garažno mesto još 30.000 evra, ali šta da radite. Jednostavno nema načina da drugačije rešite problem parkiranja. Vlada li u Beogradu i Srbiji urbanistički haos, kako to mnogi vide? Naravno. Naružen je Beograd, jer nije sve u kvadratima, moraju da postoje i parkovi, škole, prilazni putevi... Ovde se napravi luksuzna zgrada između Mirijeva i Karaburme, izgleda kao iz Holivuda, a okolo nje strnjike i udžerice. Ali, kvadrat košta više od 2.500 evra, a oni koji kupuju gledaju samo stan i zgradu, ne i okolinu. Sa druge strane, postoji niz problema u državi, u sistemu administracije, koji koče gradnju, a time i zadržavaju cene na visokom nivou. Investitori često ne mogu da dobiju tehnički prijem i upotrebnu dozvolu u razumnom roku, što koči promet nepokretnosti. Zakon o ozakonjenju sada čeka novi saziv Skupštine, a da se on ranije usvojio, možda bi na tržištu bilo mnogo više stanova u ponudi i to bi smanjilo cene. Takođe, ako se uknjižba u Katastru nepokretnosti čeka godinama, onda to koči kupovinu stanova na kredit. A poznato je da Katastar radi katastrofalno. Šta vidite kao problem u lošem radu Katastra? To je institucija na čijoj se reformi radi od početka tranzicije i gomile nekih para, donacija, kredita međunarodnih institucija je otišlo na tu reformu, a rad Katastra sve gori. Koliko je hiljada nerešenih predmeta, koliko se čeka na neko rešenje, kakav je postupak dobijanja obaveštenja o nekoj zabeležbi, o tome dokle se stiglo sa nekim predmetom. To mnogo utiče na promet nepokretnosti i stvara nesigurnost. Neshvatljivo mi je da država nema interes da uredi tu instituciju, da na njeno čelo dovede sposoban menadžment i da Katastar konačno počne normalno da funkcioniše. Sve države bivše Jugoslavije su to već uradile i jednim klikom možete dobiti informacije koje mi ne možemo ni posle meseci obigravanja po službama Katastra. Jesu li ljudi koji rukovode tim institucijama problem ili je u pitanju nedostatak volje da se to sredi? Rekla bih i jedno i drugo. LJudi su nestručni, oni koji su znali da rade taj posao su otišli, ali nema ni političke volje da se to uredi na valjan način. I Poreska uprava pati od nedostatka službenika, pa se po nekoliko meseci čeka poresko rešenje. Da biste platili porez na prenos apsolutnih prava vi ste nekada molili i podmićivali da vam odmah ne dođe rešenje ili da vam bude manji iznos, a sada molite i častite da vam samo završe rešenje u nekom razumnom roku. Poreska uprava očigledno ima problem sa manjkom službenika, imam saznanja da angažuju bivše zaposlene koji su otišli u penziju da rade. Sve u svemu, postaje Sizifov posao doći do potrebne dokumentacije u kratkom roku. A da bi država uticala ne samo na smirivanje cena, time što će više stanova, čiji je promet blokiran zbog ovih problema biti u ponudi, već i da bi se u budžet slio neki novac, potrebno je urediti rad ovih organa. Kako je kovid uticao na tržište nekretnina. Šta se dešava sa potražnjom poslovnog prostora? Ružno je ovo što ću reći, ali kovid se pokazao kao blagodetan za ovo tržište. Nismo mogli ni da zamislimo da će tržištu nekretnina ići u kovid krizi bolje nego ikada pre. Jedino što je stradalo je potražnja za poslovnim prostorom. LJudi su se zbog krize iselili iz kancelarija, počeli da rade od kuće, i iako su se mnogi vratili u poslednjih godinu dana, ovo tržište je pretrpelo promenu. Manje se izdaju stanovi kao poslovni prostor, a sve je više zgrada koje se grade po ugledu na one na Zapadu, u kojima je poslovni prostor namenjen za izdavanje. Cene su obično između 15 i 20 evra po kvadratu, ali imaju svu potrebnu infrastrukturu i obezbeđena parking mesta. S druge strane, mnogi lokali su devastirani i sve češće ćete u centru grada videti prazne lokale koji se izdaju. I pojedini tržni centri imaju problem da izdaju prostor. To je verovatno posledica uzleta prodaje preko interneta. Petrica Đaković