Kada stranac reši da kupi fabriku, ne može da poveruje da ona nije uneta u zemljišne knjige. Ništa čudno: samo devet odsto zgrada u Srbiji uneto je u katastar

      Ako avionom letite iznad Srbije i posmatrate zgrade, uknjiženo je svega devet odsto onoga što vidite. Ceo Novi Beograd se, na primer, vodi kao poljoprivredno zemljište, nijedna zgrada ne postoji u knjigama. Tako je i sa velikim sistemima, da pomenem samo smederevski Sartid. Ovo nije tvrdnja novinara sklonog senzacijama, već izjava za naš list dr Dragoslava Šumarca, republičkog ministra urbanizma i građevine.
       Kažu da su najsolidnije zemljišne knjige u Vojvodini, zaostale još iz doba Austrougarske. Kad je to već tako, pedantni Austrijanci i Nemci raspoloženi su opet da pomognu. Bilo je nekoliko razgovora sa ministrom Šumarcem za pomoć pri uknjižbi i pravljenju katastara nepokretnosti, ali konkretan dogovor još nije postignut.
       Zemlja u kojoj je, ne samo u poslednjih deset godina, svako gradio šta je i gde hteo sad uopšte nije shvatljiva ostalom svetu. Strani investitori, koji žele da kupuju naša preduzeća, ne mogu da shvate, pa onda ni da plate, ono što u zemljišnim knjigama uopšte ne postoji. Zato je za nekoliko preduzeća u Srbiji, za koja postoje zainteresovani kupci, u toku ubrzano knjiženje imovine.
       "Privatizacije nema bez ažurne i tačne svojinske evidencije. Ljudi su to shvatili i javljaju se za uknjižbu - od donošenja odluke o ubrzanju postupka za dobijanje urbanističkih i građevinskih dozvola, stiglo nam je oko dve hiljade zahteva", kaže ministar Šumarac i poziva posebno vlasnike i direktore preduzeća da se jave ministarstvu za uknjižbu objekata, jer strani investitori neće bez toga da ih kupuju, ili ako i hoće, nude znatno nižu cenu. Ni krediti se od banaka ne mogu dobijati na neuknjižene nekretnine, tako da su one, praktično, mrtav kapital.
       Legalizacija "divljaka"
       Gradska vlast Beograda napravila je analizu zašto se mnoga preduzeća nisu uknjižila i dobila je frapantne podatke, kaže za naš list Nenad Bogdanović, predsednik Izvršnog odbora Skupštine Beograda. "Veliki sistemi nisu hteli da se knjiže da ne bi platili nadoknadu, i to ne veliku. Nisu dobijali ni upotrebnu dozvolu, a bez toga nema uknjižbe. Ima preduzeća koja nisu platila ni neophodne dažbine - gradsko zemljište ili vodovod na primer, a pustila su pogone u promet i ostala dužna", kaže Bogdanović.
       Gradska vlast je sada takvim slučajevima omogućila priličnu pogodnost - da se uknjiže odmah, a da dažbine koje duguju plate naknadno, kad budu prodati. "Nismo želeli da plaćanje odmah bude kočnica, važno je da se što više uknjiži i to ide veoma dobro. Formirali smo posebno odeljenje koje samo to radi - bukvalno poziva, pa i 'pritiska' sva preduzeća da se uknjiže. Ima i nerazumevanja, posebno u nekim poluprivatizovanim preduzećima, koja se sad boje da mi u stvari tu nešto ne ispitujemo. To nam nije namera, niti je to naš posao. Mi želimo samo da imovina bude regularna, da ne služi više kao statusni simbol, nego kao ulog za dalji razvoj", kaže Bogdanović.
       Tako je, praktično, "breg krenuo Muhamedu, kad Muhamed neće bregu". Gradska vlada sama je pregledala registar svih preduzeća da utvrdi koje je uknjiženo, a koje nije, pa je iz ovih drugih počela da poziva odgovorne na sastanke o mogućnostima uknjižbe imovine.
       Mada su, formalno, pred zakonom svi jednaki, nekako pada u oči različit tretman preduzeća (posebno društvenih) i privatnih stambenih objekata izgrađenih bez građevinskih dozvola, koje isto treba uknjižiti. Bogdanović se oštro ne slaže sa tvrdnjom da je od gradske vlasti izrečeno previše pretnji rušenjem, umesto da se shvati suština problema: ako izuzmemo takozvanu građevinsku mafiju, koja je gradila gde je stigla da bi debelo i na brzinu profitirala, veliki broj ljudi time je rešavao svoj egzistencijalni problem. Nisu svi bili te sreće da dobiju društvene stanove, a potom ih otkupe za nekoliko stotina maraka. S druge strane, na građevinsku dozvolu po pravilu se čeka nekoliko godina, uz silne troškove. Bogdanović tvrdi da gradska vlast nije nikad pretila rušenjem, nego da će se legalizovati sve što zadovoljava elementarne kriterijume, a to je da se ne nalazi na toplovodima, dalekovodima, saobraćajnicama, ili zelenim površinama. Ali, ne dolazi u obzir ni novi Zakon o legalizaciji "jer je prethodni, koji je važio za objekte izgrađene do 1995. godine, bio pozivnica za bespravne graditelje", smatra Bogdanović i najavljuje da će svi bespravno sagrađeni objekti moći da se legalizuju kroz klasičnu proceduru dobijanja građevinske dozvole od početka, kao da će tek da se grade.
       Pretnje rušenjem
       "Ovaj način legalizacije može da se pokaže kao nepodoban, jer u velikom broju slučajeva ne postoje uslovi za dobijanje građevinske dozvole, inače bi je mnogi već pribavili. Za građevinsku dozvolu potrebno je da postoji regulacioni plan na tom području, a samo je mali deo Beograda pokriven, uglavnom uže gradsko područje", kaže advokat Tanja Božinović, koja se upravo bavi ovom problematikom. Nije Zakon o legalizaciji bio generator bespravne gradnje, smatra ona, već prirodna potreba ljudi da reše svoj egzistencijalni problem. Ta potreba kudikamo je jača od nastojanja grada da ih spreči u bespravnoj gradnji. "Ako vlast ne pokaže sluha za koren problema, neće moći ni da ga reši", smatra Božinovićeva.
       Ministar Šumarac, za razliku od Bogdanovića, priznaje da se možda i preteralo sa pretnjama rušenjem, ali je strogost bila neophodna da bi se bespravna gradnja zaustavila. "Bespravna gradnja je kao elementarna nepogoda, kuće su ostale kao svuda razbacane i sad će koštati i državu i vlasnike da sve to legalizuju, ali mora jednom da se podvuče crta. Tačno je da smo sad prinuđeni da vodimo politiku svršenog čina i da pravimo regulacione planove prema faktičkom stanju, odnosno prema onome što geometri izmere na terenu. Ići ćemo na to da se knjiži sve što bude moglo. Ono što se nikako ne može uklopiti, mora se rušiti", kaže Šumarac.
       Način legalizacije i uknjižbe biće predmet novog zakona o gradnji koji se upravo priprema i treba na jesen da uđe u proceduru. "Razmatramo mogućnost da se snize cene i da se nadoknade plate u ratama pošto je prethodni zakon o legalizaciji bio kao kazna za graditelje - za kuću u Kaluđerici, na primer, trebalo je platiti 30 000 maraka na ime dažbina, a ljudi nisu toliko platili ni samu kuću. Zato su svi računali da im kuće neće rušiti. Sa gradskom vlašću razgovarali smo da cena građevinskog zemljišta na rate bude ista kao i u gotovini (sada je duplo veća, prim. aut.), ali to treba da bude njihova odluka. Smanjiće se i neke nadoknade za priključke, skloništa i zaštitu okoline", kaže ministar Šumarac.
       Gradska vlast, sudeći po reagovanju Nenada Bogdanovića, nije nimalo raspoložena da smanji nadoknade za gradsko zemljište i ne smatra ga, za razliku od investitora, nimalo skupim: "Cena nam uopšte nije problem, jer svako ponuđeno zemljište odmah ode, čak i sa većom cenom. Upoređivali smo našu cenu sa cenama u okolnim zemljama i utvrdili da Beograd nije skup. Bespravni graditelji su drugo, njima je sve skupo. Čak razmišljamo da popust od 50 odsto za gotovinsko plaćanje smanjimo", kaže Bogdanović.
       Na pitanje da li cena nekretnina na tržištu zavisi od toga da li su uknjižene ili ne, Rade Vujović, direktor agencije "Siti", kaže da prilikom prodaje to nema uticaja, "pošto je samo mali broj stanova i kuća uknjižen, jer prosto ne postoje regulacioni planovi za veći deo grada, oni se normalno prodaju, s tim što kupac dobija ceo sled dokumenata od trenutka kad je objekat izgrađen, pa do poslednje kupoprodaje. Čak se događa da uknjiženi stanovi imaju više sporova ako prodavac ponudi samo vlasnički list. Zato mi i za takve stanove tražimo ceo sled dokumenata. Uknjižba je bitna da bi se dobio stambeni ili neki drugi kredit sa nekretninom kao garancijom, da bi se mogla ubeležiti hipoteka", kaže Vujović.
      
       Zemlja - samo naša
       Strani investitori, kad se pomene zemljište, imaju generalnu primedbu na naše specifično rešenje - može se kupiti samo objekat, a zemljište na kome je sagrađen ostaje u svojini države i ne pripada vlasniku zgrade. "U zapadnim zemljama je uobičajeno da, kad kupujete zgradu, ili je zidate, postajete i vlasnik zemljišta. Ovde to nije slučaj, nego se parcela dobija na korišćenje. Ovaj zakon bi morao da bude izmenjen, jer investitori žele da se osiguraju, da imaju dokaz da zemlja pripada njima, a ne da postoji makar teoretska mogućnost da neko za nekoliko godina dođe i kaže da je zemlja ispod zgrade njegova", kaže Spiros Pirgidis, direktor grčkog preduzeća "Deljug", jugoslovenskog ogranka grčke fabrike sladoleda "Delta".
       Nenad Bogdanović pak smatra da ovo nije naročit problem i da upravo Grci, uz Slovence, shvataju da je za njih u ovom trenutku možda i povoljnije da dobiju zemlju na korišćenje, nego da je kupuju. "Kad strani investitor ima dobrog advokata, on to može da shvati, bez obzira što oni takvo rešenje nemaju u svojim zemljama", kaže Bogdanović, ali ipak najavljuje da će se i to promeniti, kad dođe na red.
       Dragoslav Šumarac priznaje da je ovaj propis smetnja u odnosu na rešenje koje postoji na Zapadu, ali tako je sada propisano u republičkom ustavu, dok savezni dozvoljava i privatno građevinsko zemljište. To ipak nije prepreka za investitore - primeri su "Merkator", "Kora", "Veropulos", koji grade objekte, kaže on. Kad je o zakonima iz ove oblasti reč, regulativa je zaokružena, kaže Šumarac - donete su promene Zakona o državnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnosti (uz veliku zaslugu Republičkog geodetskog zavoda, koji je radio zajedno sa Ministarstvom). Sada je oko 60 privatnih preduzeća dobilo dozvole da na terenu obeležavaju parcele, evidentiraju koliko ima spratova, stanova, koje površine, i za privredne objekte evidentiraće se površine parcela i objekata, da bi ih potom Republički geodetski zavod upisao u katastar.
       Površine van gradova, koje su se vodile kao katastar zemljišta, sad prelaze u katastar nepokretnosti. Računa se da bi se ovaj posao u celoj Srbiji mogao završiti za oko tri godine, kaže Dragoslav Šumarac, s tim što će Beograd, zbog najvećeg interesovanja stranih investitora, dobiti prioritet.
       Petnaestak manjih gradova po Srbiji, koji nemaju ni generalne urbanističke planove, pomoći će Republika, pre svega finansijski, a u Beogradu i Novom Sadu treba da se ubrza izrada regulacionih planova. Generalni urbanistički plan za Beograd upravo se završava i do proleća treba da bude usvojen. Potom će se, na osnovu regulacionih planova, izdavati građevinske dozvole, a u zakon će se uvesti odredba da se prilikom izdavanja upotrebnih dozvola objekat odmah i knjiži.
       Rat opštinama
       Teoretski, to mnogo lepo zvuči, ali praksa, na terenu, opet se razilazi sa teorijom. Ne samo što pojedine opštine u Beogradu (pre svega Stari grad) odbijaju da uopšte prime nove zahteve za izdavanje urbanističkih i građevinskih dozvola po novoj vladinoj odluci na jednom mestu (ova prva za sedam, a druga za dve nedelje, umesto za nekoliko godina kao do sada) već koče i završavanje postupaka koji su u toku, s obrazloženjem kako ne znaju hoće li na njih da nastave da primenjuju postojeći zakon, ili novu vladinu odluku. Tako po svom starom birokratskom običaju, gurnu predmete u stranu i čekaju. "I Ministarstvo građevine i gradske vlasti staće iza tog roka, po cenu da smenjujemo direktore zbog neažurnosti službenika. Ako ne dobije dozvole za to vreme, investitor ima pravo da se žali", kaže Šumarac. "Opštine koje traže dlaku u jajetu, zapravo žale za pozicijom koju su imale, pa izgubile. Nedopustivo je da se ceo posao koči u tako beznačajnom segmentu. Sad je teško biti korumpiran, sistem koji smo napravili tera službenike da rade. Bez obzira na otpore, videće se do kraja avgusta da sistem funkcioniše", kaže Nenad Bogdanović.
       Mnogi koji na svojoj koži osećaju kako sistem u praksi funkcioniše i koji su preživeli pravu golgotu gradnje u Beogradu, prilično su skeptični. Oni drugi, koji tek nameravaju da se upuste u gradnju, polažu u ovo obećanje veliku nadu. Ono što bi vlast u sopstvenom interesu trebalo da ima na umu, jeste sledeće: kad se zna da je reč o elementarnom egzistencijalnom problemu za najmanje nekoliko stotina hiljada ljudi samo u Beogradu (u njemu postoji oko 80 000 objekata bez građevinskih dozvola), ako još hiljade investitora žele da grade legalno, ako privatizacija dobrim delom od toga zavisi, onda je ovo jedna od ključnih tačaka na kojima se dobijaju ili gube budući izbori. Mnogo više od tema kojima nas uporno zasipaju - ko je koga prisluškivao, a ko samo olajavao, ko je koga smenio i ko se kome i zbog čega ponovo zamerio.
       BILjANA STEPANOVIĆ