Ko se jednom zaduži da dobar deo života otplaćuje stambeni kredit, svojski će se truditi da radi i zaradi. U suprotnom, stan ide na doboš, a on na ulicu. Kad je takvih mnogo, raste ekonomija zemlje. Na tom jednostavnom mehanizmu počiva zapadna civilizacija

      Na stranu patetični novinski naslovi tipa "stan kao san", "krov nad glavom, pusta želja" ili "čovek bez stana - čovek bez identiteta", ali nije preterano reći da će onaj ko u Srbiju uvede stambene kredite kao normalnu pojavu, ući bar u kolektivno pamćenje, ako ne baš direktno u istoriju. Procene o tome koliko u Srbiji ima ljudi bez rešenog stambenog pitanja nisu ujednačene, kao što nije jedinstven ni kriterijum za procenu - da li su "beskućnici" samo oni koji su bukvalno "na ulici", prepušteni na milost i nemilost kasti stanodavaca, odmila zvanih "gazde", ili i oni koji u zajedničkom domaćinstvu u isto vreme žive sa svojom decom i roditeljima, a u ekstremnim slučajevima još i braćom, sestrama i njihovim porodicama.
       Raspredanje na temu - kako da prosečna srpska porodica, od svog poštenog rada, prištedi za života bar 30 000 evra da kupi iole pristojan stan, potpuno je izlišno, pošto je tema apsolvirana - skoro nikako. Tako ostaje varijanta B koju su nedavno, posle dužeg najavljivanja, javnosti prezentirali guverner NBJ Mlađan Dinkić, ministar finansija Božidar Đelić i ministar urbanizma i građevine Dragoslav Šumarac.
       Prvo je, dakle, prostudiran model po kome funkcioniše Kanadska korporacija za osiguranje stambenih kredita i posle neophodnih priprema, primenjen u Srbiji. Ukoliko Skupština Srbije u novembru usvoji vladin predlog za formiranje domaće Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, prvi srećni dobitnici mogli bi sa bankama da zaključuju ugovore već od decembra. Realno je, međutim, očekivati da krediti krenu od proleća, ali to nikako ne znači da će biti masovni.
       Zašto, potrebno je podrobnije obrazloženje, jer ima više razloga. Prvo, pitanje je koliko uopšte ima platežno sposobnih kupaca koji su u stanju da ispune uslove propisane za dobijanje kredita. Drugo, neizvesno je koliko će na kraju biti raspoloživog novca za plasmane u dugoročne stambene kredite. I treće, nije utvrđeno koliko uopšte ima stanova koji se na ovaj način mogu kupiti, ako se zna da u obzir dolaze samo uknjižene nekretnine.
       Da krenemo, dakle, redom. Narodna banka Jugoslavije sprovela je, za potrebe ovog posla, istraživanje u Srbiji o tome koliko građana može sebi da priušti kredit za stan i koliko je od tog broja stambeno neobezbeđenih, odnosno zainteresovanih za kredite. Ove dve kategorije ne moraju nužno da se poklapaju, jer za razliku od akcije "Deset hiljada stanova za mlade bračne parove", započete na samom kraju Miloševićeve ere, sada su kriterijumi mnogo više ekonomski, nego socijalni.
      
       Tanko učešće
       Istraživanje je, dakle, pokazalo da u Srbiji ima 92 000 građana starosti između 25 i 40 godina, sa regularnim primanjima od osnovnog zanimanja iznad 400 evra mesečno. To je tek nešto više od jedan odsto ukupne populacije. Od ovog broja, 42 odsto je nezadovoljno svojom stambenom situacijom. Isti procenat samostalno procenjuje da može da plaća mesečnu ratu od 200 evra za otplatu stana. Najveće interesovanje, sudeći prema ovom istraživanju, vlada za dvosobne, potom za trosobne stanove, dok garsonjere želi samo nekoliko procenata anketiranih. Potpuno suprotno stanju na "gotovinskom" tržištu nekretnina, gde su najtraženije upravo garsonjere, pa zbog toga i najskuplje.
       Ovde, tvrde u agencijama za promet nekretnina, ima logike: većina kupaca, ako i sakupi novac za stan, stigne jedva do garsonjere po principu "bolje išta nego ništa". A ako već uzimaju kredit, onda žele da svoje stambeno pitanje trajno reše. U prilog tezi o platežnoj nesposobnosti čak i ovih imućnijih građana, govori podatak da samo polovina anketiranih može da obezbedi učešće od 20 odsto za dobijanje kredita. Guverner Dinkić kaže da treba računati na oko 50 000 potencijalnih korisnika stambenih kredita.
       NBJ je iznela (pitanje je koliko realnu) računicu po kojoj bi za stan od 60 kvadratnih metara, sa učešćem od 20 odsto, godišnjom kamatom od devet procenata i cenom kvadrata od 750 evra, mesečna rata u narednih 20 godina iznosila 324 evra. S tim što rata ne bi smela da pređe 30 do 40 odsto ukupnih mesečnih primanja domaćinstva. Dinkić je pomenuo i mogućnost da se u zbirna primanja uračunaju i prihodi žiranata, što znatno olakšava preskakanje limita. Pitanje je, međutim, koliko je pretpostavljena cena stana realna i u ovom trenutku, bez kalkulacije da će ona verovatno još porasti kad krene kreditiranje, pa dakle i povećana potražnja. O tome nešto kasnije. Drugo, kamata od devet odsto godišnje nije fiksirana, već će banke koje budu davale kredite, same određivati i kamatu. Teško je u sadašnjoj situaciji očekivati da ona bude manja. Može, dakle, biti samo veća za oko dva-tri procenta, što u ukupnom zbiru nije malo.
       Primera radi, za stan od 45 000 evra, sa kamatom od devet odsto, kad se saberu rate u narednih 20 godina, učešće, porez na promet, osiguranje kredita i ostali troškovi, na kraju treba platiti još toliko. Dinkić priznaje da to jeste skupo, "ali je bolje nego da nema ničega". Na početku su i u Kanadi ovi krediti bili skupi, samo što je taj početak bio pre skoro 50 godina. Sad je učešće svega pet odsto, a tolika je i godišnja kamata. Optimisti se nadaju da se kod nas na ove uslove neće čekati baš pola veka.
       Tu dolazimo do banaka: za sada su kao zainteresovane za ovaj posao pomenute Vojvođanska banka, Rajfajzen, HVB, Komercijalna, Nacionalna štedionica, Sosijete ženeral, Majkrofajnans, s tim što spisak nije zaključen. Banke će, na osnovu strogo utvrđenih kriterijuma i bodovanja (a ne političke moći ili rodbinskih veza, napominje Dinkić) odlučivati kome će dati kredit. Na početku pomenuta Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita osiguravaće od 75 do 90 odsto svakog kredita, što je za banke garancija da će im novac, ako kupac iz bilo kog razloga prestane da uplaćuje ratu, a iz prodaje nekretnine ne može se naplatiti dug banci, ona nadoknaditi. Preostalih 10 do 25 odsto rizika snose banke, da bi ozbiljno razmotrile kome daju kredite.
      
       Tržišni interes
       Na pitanje koje smo postavili - da li se može dogoditi da i ovoga puta banke deklarativno pristanu da kreditiraju kupovinu stanova, a onda odustanu kad treba stvarno da daju novac, što je bio slučaj sa pomenutom akcijom "10 000 stanova" kad su Komercijalna banka, Beogradska banka, Jugobanka i Vojvođanska banka obećale čak po 2 000 kredita, a onda na to obećanje naglo zaboravile, guverner odgovara da je poređenje "neumesno", pošto nisu iste okolnosti. Sada banke imaju tržišni interes, a onda su u taj posao naterane po političkoj direktivi. "Razlika je u tome što mi ne govorimo sa stanovišta čarobnog štapića, nego sa stanovišta tržišta. Za razliku od političkog bankarstva, gde se četiri banke uhvate za gušu da dele predizborne kredite, ovde država ne odlučuje kome će dati kredit", kaže ministar Đelić. Ministar Šumarac tvrdi da se sada neće obećavati stanovi za 350 evra po kvadratu, ako im je realna cena 700 evra. Ostaje ipak pitanje koliko će banke moći da odobravaju dugoročne kredite dok još raspolažu gotovo isključivo kratkoročnim, dakle "vrućim" depozitima. Početni kapital za kreditiranje stanova jeste obezbeđen, ali on nije ni približan tražnji.
       Guverner Dinkić zato priznaje da u početku ne treba očekivati masovno kreditiranje, već možda nekoliko hiljada kredita, ali da će vremenom broj odobrenih kredita rasti, a kamate banaka padati. Znatniji pad, na nekih pet do šest odsto godišnje, kao u zapadnim zemljama, ne bi trebalo očekivati pre 2005. godine, kad bi prema planu na taj nivo pala i godišnja inflacija. Naravno, ako u međuvremenu ne bude opet nekih ekonomskih eksperimenata i finansijskih šokova. O tome, znamo, odlučuje politika.
       Da razmotrimo sada i treći problem - ponudu stanova na tržištu. Na kredit se mogu kupiti kako novosagrađeni, tako i stari stanovi, ali u oba slučaja samo uknjiženi. Ako pođemo od podatka da je u celoj Srbiji uknjiženo svega devet odsto nekretnina, a da je u Beogradu (koji je još i najuređeniji u tom pogledu) u zemljišnim knjigama svega 30 odsto stanova i kuća, onda je jasno da će potražnja za ovakvim stanovima, a time i njihova cena naglo, možda i drastično skočiti. Ponuda stanova na tržištu, tvrde listom u agencijama za promet nekretnina, već je znatno manja od potražnje. Ovo deluje čudno svakome ko je bar jednom u životu pogledao stranice i stranice oglasa sa ponudom stanova na prodaju. To, tvrde agenti, nije realna slika stvarne ponude. Naročito je velika nestašica novih stanova, pošto je stanogradnja pala na najniže grane. Otkad je za gradnju bez dozvole uvedena krivična odgovornost, a dobijanje građevinskih dozvola u praksi ni izbliza nije ubrzano kako se obećavalo, i ono malo gradnje je blokirano. To, naravno, ne znači da treba dalje tolerisati gradnju bez dozvole, već da hitno treba, ako je ikako moguće, pronaći način da se administracija natera da brže radi svoj posao. Napredak u tom pogledu je, može se sa sigurnošću tvrditi, milimetarski.
       Kad je reč o postojećim, a neuknjiženim stanovima, obećana je takođe opšta i što brža uknjižba, ali arhitekte i advokati sa terena tvrde da ni to ne može da se obavi preko noći. Sled stvari je ovaj: prvo treba napraviti generalne urbanističke planove, potom regulacione planove, da bi se uopšte mogle evidentirati nekretnine na terenu i da bi se pristupilo pravnom delu.
       Sada se, kao što znamo, ceo Novi Beograd, "Meka" za trgovinu stanovima, vodi kao poljoprivredno zemljište. "Ako je dogovor jasan i akcija vlade precizna, to može da se uradi za godinu dana", kaže arhitekta Božidar Milinković. "Sada se snimanje terena radi mnogo brže nego ranije, kompjuterski. Pretpostavka je da će oko 10 odsto svih nekretnina biti sporno, ali o tome šta se može legalizovati i knjižiti a šta ne, moraju da postoje jasni kriterijumi i to liberalni, jer ako budu restriktivni i još se ne poštuju dosledno, to će ceo posao da uspori", smatra Milinković.
       "Otomanska imperija i Austrougarsko carstvo imali su najbolju administraciju, jer su prvi krenuli da sređuju zemljišno-knjižno stanje, kako bi se znalo šta je čije. Oni su još onda shvatili da su zgrade i zemljište temelj ekonomske sigurnosti i stabilnosti. Od toga kako su imovinski osigurani, zavisi dalji protok kapitala", kaže advokat Sava Anđelković. "Ovo što Nemačka, kako čujem, daje 20 miliona evra za sređivanje katastra i zemljišnih knjiga, nije pomoć nama, već njihovim bankama da daju kredite uz sigurno obezbeđenje."
       Treba praviti razliku između katastra i zemljišnih knjiga, napominje Anđelković. Katastre vodi izvršna vlast u gradovima ili opštinama, a zemljišne knjige vode sudovi. Jedini dokaz o vlasništvu je upis u zemljišne knjige, jer katastri služe kao evidencija ko je korisnik, da bi se plaćao porez. Time se utvrđuje faktičko stanje. "Kupoprodajni ugovor nije pravi dokaz o vlasništvu, bez upisa u zemljišne knjige. Tek tada se može staviti hipoteka na neku nekretninu, kao obezbeđenje kredita. Dok se dođe do ažurnih zemljišnih knjiga, potrebno je angažovati hiljade ljudi i potrošiti godine. Prvo mora da se završi takozvano cepanje i objedinjavanje hiljada parcela na kojima su podignute zgrade. Imamo, na primer, jednu zgradu na 20 parcela. Posle preparcelacije, treba uknjižiti zgradu u celini. Za to je potrebna građevinska dozvola, zgrada mora da bude tehnički primljena, što znači da projekat odgovara faktičkom stanju. Često su tu velika odstupanja. Zato opštine moraju da naprave identifikaciju. Onda se mora napraviti dopuna projekata kod odstupanja, a potom da se nađe način za legalizaciju tih odstupanja. Kad se to završi, svaki pojedinačni stan treba da se uknjiži. Za sve to je potrebno od sedam do deset godina. Druga je stvar što vlast, izgleda, hoće da brzo uknjiži samo najatraktivnije lokacije, kako bi ih odmah ubacila u promet", kaže Anđelković.
      
       Sporno vlasništvo
       U celoj priči iskrsnuće još jedan problem koji niko ne voli da pominje: ako se pojavi najavljeni zakon o denacionalizaciji, svaki vlasnik ili njegov naslednik neće dozvoliti uknjižbu svojih oduzetih zgrada, ili onih sazidanih na oduzetom zemljištu. Kad tu krenu sporovi, raščišćavanje može da se otegne u nedogled. Vlast ovim celim poslom ulazi u košmar, smatra Anđelković.
       Cela ova akcija obuhvata i nekretnine sazidane bez građevinskih dozvola, koje sada treba legalizovati, pa potom uknjižiti. I dok republička vlast, sa jedne strane, najavljuje (sasvim logično) smanjenje doprinosa za gradsko građevinsko zemljište, koji su sada toliki da mnogi vlasnici i da hoće, ne mogu da ih plate, pa onda džaba cela prethodna priča i sav rad i troškovi, dotle beogradska gradska vlast najavljuje suprotne namere - ne samo da ova dažbina neće biti smanjena, nego će se još ukinuti popust od 50 odsto na gotovinsku uplatu. Odnosno obrnuto - za plaćanje na rate cena je dvostruko veća, a sad bi ona, kako se čuje, mogla biti i jedina. Dakle, umesto pojeftinjenja, poskupljenje od 100 odsto!
       Kad se, na kraju priče, građanin dokopa kredita i kupi stan, ostaje mu još samo da dobar deo života uredno otplaćuje rate. Ako na njih zaboravi, stan ode na prodaju, a on na ulicu. Da bi ovaj mehanizam brzo funkcionisao, treba da se donese novi zakon o hipotekama i zakon o izvršnom postupku. Neće, dakle, biti višegodišnjeg otezanja po sudovima. Ne treba više očekivati ni inflatornu dobit - da inflacija "pojede" vrednost kredita toliko da on na kraju košta kao flaša piva. Garancija za to je devizna klauzula, po kojoj vrednost kredita prati kretanje kursa.
       Iz svega ovoga generalno profitira i celo društvo - ko se jednom tako zaduži, celog života će se svojski truditi da radi i zaradi. Kad je takvih mnogo, raste ekonomija zemlje. Na tom mehanizmu počiva zapadna civilizacija.
      
       BILJANA STEPANOVIĆ