Dobra prilika i velika opasnost

Do sada je najava projekata kao što je Beograd na vodi obično značila da se približavaju izbori, pa njihovo komentarisanje sa profesionalne strane nije imalo smisla. Ovoga puta suštinska razlika je što je u projekat uključena više nego ozbiljna kompanija Emaar. To u ovoj priči otklanja sumnju da je u pitanju samo predizborni marketing, jer nismo dovoljno ni bogati ni bitni da dovedemo ovakvu zvezdu na predizborni miting.

Svi dosadašnji projekti rekonstrukcije Savskog amfiteatra su bili preambiciozni i ekonomski neodrživi uzimajući u obzir ekonomiju i tržište Srbije. Razlog za to su, pre svega, troškovi za izmeštanje železničke infrastrukture, autobuske stanice, čišćenje i komunalno opremanje čitavog područja. Da bi, dakle, uopšte došli u poziciju da se tu gradi, potrebna su ulaganja veća od milijardu evra. Sa druge strane, cene nekretnina su niske za ovakvo ulaganje i apsorpcija tržišta je više nego skromna, pa bi projekat potrajao decenijama. Na početku bi mogao da se napravi jedan tržni centar, hotel, poslovna zgrada, i nekoliko stotina stanova, a to ne predstavlja ni 20 odsto kapaciteta lokacije. Nakon toga bi moglo da se gradi nekoliko stotina stanova i desetak hiljada kvadrata poslovnog prostora godišnje. Čitav projekat bi potrajao barem 30 godina. Sa ekonomske strane, ulaganje ne bi imalo nikakvog smisla i bilo bi izvodljivo samo ako bi država mogla i htela da dotira Potemkinova sela.

Logičan strah je da ćemo takav scenario gledati i sa Emaar-om. Država će uraditi svu infrastrukturu iz (arapskog) kredita i u zajedničku kompaniju će uneti potpuno opremljeno zemljište. Vrednost dela nekretnina koje će država dobiti bi, po sadašnjim cenama, bila daleko niža od njenih ulaganja. Arapi će dobiti kredit nazad, a investiranje u nekretnine će im biti i dalje isplativo.

Ipak, ne mora i ne sme ovako da bude. Osim toga što Arape ovakav scenario ne interesuje, nadam se da ćemo biti pametni i ugovorom osigurati da se to i ne desi. Beograd na vodi mora da cilja na regionalno i šire evropsko tržište. Primer takvog projekat je Porto Montenegro u Tivtu, gde su cene i do 10 puta više od cena nekretnina koje su samo par stotina metara dalje. Glavni razlog zbog koga bogataši kupuju nekretnine u Porto Montenegru je jeftina marina, pa su im uštede na plovilima veće od dodatnih izdataka na nekretnine.

Slično tome, projekat Beograd na vodi mora da pronađe model koji bi doveo bogate ljudi iz Evrope da ga, barem, posete i da to ima ekonomske logike za njih. Kao logično rešenje se nameće proglašenje prostora na kome je Beograd na vodi slobodnom zonom, u kojoj nema poreza ni carina.

Dodatno, akcenat treba staviti i na zabavu, sa velikim kazinima, odličnim restoranima, noćnim klubovima i slično. Kada se akcenat stavlja na zabavu moramo biti spremni da liberalizujemo mnoge stvari i da prećutno prihvatimo čak i ono što je protivzakonito. Za ovo je neophodan nacionalni konsenzus, jer promene vlasti ne smeju imati uticaja na ovu zonu i projekat. Pored toga što je spreman da investira tri milijarde, za ovakav projekat Emaar je najbolji mogući partner, jer upravo u ovakvim projektima imaju iskustva. Uspeh projekta bi mogao stvoriti dodatnu tražnju za nekretninama i ova slobodna zona bi mogla da se proširi i na levu obalu Save, na prostor sadašnjeg naselja između Brankovog mosta i Gazele. Samo bi projekat ovog tipa mogao da stvori ekonomske uslove da se postojeće naselje raseli.

Politička volja sa obe strane postoji. Ostaje nam samo tehnički deo priče. Bilo bi lepo kada bi naši političari shvatili da je to posao za profesionalce i prepustili im realizaciju projekta. Emaar-ov plan da uđe u Srbiju je odjeknuo u profesionalnim krugovima Evrope i takva reklama ne može da se plati. Ukoliko se posao realizuje, bićemo na investicionoj mapi Evrope. U suprotnom, ostaćemo u investicionom mraku narednih pet do deset godina i bez eventualne nove šanse.