U makazama plata i cena kvadrata

Cene stambenih nekretnina u Srbiji u porastu su još od 2013, kada je poslednji put zabeležen njihov pad. Situacija u celom svetu, uključujući i dva najznačajnija tržišta, Evropske unije i Sjedinjenih Američkih Država, u velikoj meri odgovara situaciji u Srbiji, a značajan rast na sva tri pomenuta tržišta ostvaren je u poslednje dve godine. Visok rast cena nekretnina u svetu i u Srbiji u poslednje dve godine ostvaren je u uslovima relaksirane monetarne politike, niskih kamatnih stopa, rasta svetske privrede i privreda velikog broja zemalja. Kako se ekonomska stvarnost tokom 2022. godine značajno promenila, postavlja se pitanje da li će na tržištu nekretnina doći do značajnijih promena i pada cena. Krajem prve polovine i početkom druge polovine 2022. primetne su promene na tržištu nekretnina u Evropskoj uniji, SAD, pa i Srbiji. Mada cene i dalje rastu na svim pomenutim tržištima, u EU je došlo do značajnog pada broja prodatih nekretnina, a prema istraživanju Evropske centralne banke (ECB) došlo je do pada zahteva za stambenim kreditima i rasta odbijenih zahteva za stambene kredite. Prema procenama istraživanja ECB u poslednja tri meseca 2022. doći će do najvećeg pada tražnje za stambenim kreditima još od poslednjeg kvartala 2008, odnosno perioda svetske ekonomske krize izazvane pucanjem balona na tržištu nekretnina u SAD. Slične promene vidljive su i na tržištu SAD gde je u poslednjih nekoliko meseci došlo do značajnog pada prodatih novoizgrađenih stambenih jedinica, dok je poverenje građana u stabilnost tržišta nekretnina prvi put ispod 50odsto od perioda početka pandemije. U julu mesecu 2022, koji predstavlja poslednji mesec za koji postoje zvanični podaci, došlo je do pada cena stambenih nekretnina u SAD, koji će se najverovatnije nastaviti u budućem periodu. Mada cene u Srbiji i dalje ostvaruju značajan rast, treba očekivati usporavanje rasta, pa čak i mogući pad cena. Vrednost građevinskih radova u Srbiji u padu je od početka 2022, dok je skoro zaustavljen rast broja prodatih nekretnina. Naravno, ne treba očekivati povratak cena na nivo pre pandemije, jer je u međuvremenu došlo do rasta cena materijala, radne snage, i drugih komponenti, ali određeni pad cena u narednim godinama nije isključen. No, i u slučaju pada cena nekretnina ne bi trebalo očekivati da će se uslovi za građane poboljšati. Eventualni pad cena, naime, biće posledica loših ekonomskih okolnosti, koje će uticati i na smanjivanje raspoloživog dohotka građana, pre svega usled rasta cena ostalih proizvoda. Problem u Srbiji je sistematske prirode i toga treba biti svestan. Osnovni problem nije visina cene niti rast cena, već odnos između visine cene i zarada građana. U Srbiji troškovi iznajmljivanja nekretnine ili iznosa rate kredita predstavljaju značajan deo zarade građana, pa ono što ostane građanima nakon tih troškova jedva da je dovoljno za normalan život. U evropskim zemljama cene nekretnina više su nego u Srbiji, ali je građanima tih zemalja pristupačnije da sa platom od 3.000 evra odvajaju 1.000 evra za kredit ili kiriju, a da od 2.000 evra ostatka namire ostale troškove, uštede za zimovanje, letovanje, automobil, investicije, i drugo. U Srbiji, rata kredita ili kirije od 400 evra, uz platu od 700 evra ostavlja za sve ostale troškove 300 evra. I u tome je osnovni problem. Samo tržište neće korigovati cene do te mere da se problem većine građana Srbije koji nemaju rešeno stambeno pitanje reši. Ne samo u Srbiji, već i u drugim zemljama Evrope. Razlika je u tome što su druge zemlje odavno svesne te činjenice i sprovode mere koje olakšavaju pristupačnost nekretnina svojim građanima. Pre svega je reč o Nacionalnim strategijama stanovanja kojima se povećava ponuda na tržištu po povoljnijim cenama. I to je samo prvi model kojim države utiču na rešavanje problema, dok različite zemlje implementiraju i dodatne modele u zavisnosti od karakteristika njihovog tržišta. Za razliku od evropskih zemalja, Srbija ne sprovodi aktivnosti kojima bi se dostupnost stanovanja obezbedila širem segmentu društva, pa značajnije pomake na tržištu nekretnina u smislu dostupnosti građanima ne treba očekivati u bliskoj budućnosti. Tako je čak i osnovni instrument delovanja države, aktuelna Nacionalna strategija socijalnog stanovanja (2012-2022), koja je u određenoj meri trebalo da doprinese poboljšanju uslova stanovanja i dostupnosti stanovanja široj populaciji, za skoro 10 godina od predviđenih 400 miliona evra ulaganja u okviru strategije realizovala svega oko 10 odsto ukupno planiranih sredstava. Institucija zadužena za upravljanje sredstvima za socijalno stanovanje, pripremu modela finansiranja programa socijalnog stanovanja i kontrolu namenskog korišćenja, Republička agencija za stanovanje, ugašena je već početkom 2017, odnosno nakon pet godina implementacije strategije (od predviđenih 10 godina). Za rad Agencije od 2012. do 2016. godine izdvojeno je 1,5 miliona evra, isto koliko i za programe socijalnog stanovanja iz republičkog budžeta u tom periodu. Nacionalna stambena strategija za period od 2022. do 2032. godine, koja je u procesu usvajanja, trebalo bi da nastavi aktivnosti prethodne Nacionalne strategije socijalnog stanovanja. Međutim, čak i u slučaju potpunog ispunjenja nove strategije, upitno je koliko u obimu u kome je trenutno definisana može imati uticaja na poboljšanje uslova stanovanja građana Srbije. Ukupan iznos planiranih sredstava za realizaciju strategije manji je od iznosa planiranog za prethodnu strategiju iz 2012, kada je cena novoizgrađenih stanova u Srbiji bila za 35 odsto niža. Primera radi, Škotska nacionalna strategija za isti period planira rešavanje problema stanovanja za 100.000 domaćinstava, uz procenjene troškove od 16 milijardi evra, dok Srbija planira rešavanje problema stanovanja 30.000 ljudi uz procenjene troškove od 300 miliona evra. Veličina problema stanovanja u Srbiji trebalo bi da bude jedan od strateških ciljeva Vlade. Odnosno, da bi se makar napravio pomak mora se povećati angažovanje u rešavanju ovog problema. U ovim uslovima, čak i uvođenje ministarstva za stanovanje, koje bi se posvetilo uslovima stanovanja u Srbiji, ne bi bilo preambiciozno. Aleksandar Radivojević istraživač Fondacije za razvoj ekonomske nauke Ekonomskog fakulteta u Beogradu